Por Camila Soldati
Desde la pandemia, los valores inmobiliarios en Bariloche no mostraron la depreciación vista en otras ciudades argentinas como Córdoba y Buenos Aires. Esta tendencia a la estabilidad fue sostenida por el incremento de la población de la ciudad tras la pandemia, cuando cerca de 30.000 personas de otras partes del país se trasladaron a Bariloche, según datos del último censo de 2022. Además, el turismo, aunque con menos visitantes, tuvo una ocupación destacada en los hoteles de alta categoría, dato que indica un cambio en quienes nos visitan.
Con precios de propiedades que varían ampliamente según la ubicación y las características del terreno, acceder a una vivienda en Bariloche depende en gran medida de la zona y el tipo de propiedad. Mientras que un monoambiente en el centro puede costar alrededor de USD 110.000, una casa con 1.607 m2 de terreno en el prestigioso barrio Belgrano asciende a los USD 1.300.000, reflejando que los costos no solo dependen de la estructura, sino del valor del terreno dado por la factibilidad del mismo, en un área en constante crecimiento.
Para quienes buscan invertir o establecerse, los departamentos de un dormitorio o monoambientes en el centro y terrenos con potencial de construcción están entre las opciones más buscadas. “Primordialmente, son departamentos monoambientes o de un dormitorio en zona centro, o terrenos con una factibilidad que permita construir dos viviendas”, comentó Pablo Aguirre, Martillero y Corredor Público, en diálogo con Bariloche2000. La demanda por monoambientes responde, en parte, a la versatilidad que ofrecen para alquileres turísticos.
Los desarrollistas locales, como Alberto Sosaya, están respondiendo a esta demanda con propiedades aptas para el turismo. Sosaya explicó que los sistemas de apertura y cierre de las unidades cambiaron a tecnologías sin llave, siguiendo la modernización de los servicios hoteleros. “Hoy se ha transformado en algo más moderno, porque los edificios de renta turística tienen que competir con un hotel de 3 o 4 estrellas. Las carpinterías, los pisos y los revestimientos son buenos”, comentó, agregando que intentan usar los artefactos de baño y revestimientos más recientes en cada proyecto.
Análisis de los precios actuales
El mercado inmobiliario en Bariloche muestra un rango de precios amplio, ajustado a las distintas zonas y tipos de propiedad. Algunas referencias actuales son:
1. Centro de Bariloche:
- Un departamento en la costanera, de 46 m2 y 20 años de antigüedad, alcanza los USD 110.000.
- Monoambiente de 42 m2 en el barrio Belgrano, ideal para turismo, a estrenar, cotiza en USD 113.000.
- En el exclusivo Arelauquen Golf Country Club, un dúplex a estrenar de 107 m2 cuesta USD 330.000
2. Zonas periféricas al sur de la ciudad:
- En el barrio Omega, una casa de 63 m2 a estrenar cuesta USD 48.000.
- Casa en el barrio Valle Azul, cercano al vertedero municipal, por USD 22.000 (22 m2, sin terminar).
3. Localidades cercanas (Dina Huapi y Villa La Angostura):
- En Dina Huapi, una casa de 225 m2 en un terreno de 1.270 m2 está valuada en USD 450.000.
- En Villa La Angostura, una casa de 90 m2 en el centro, en un terreno de 249 m2, tiene un costo de USD 185.000.
Además del valor del terreno, los desarrolladores enfrentan altos costos de construcción, que representan cerca del 80% del valor final de cada proyecto, entre materiales y mano de obra. “El terreno tiene un costo del 20% en comparación con el 80% que representan los materiales de construcción y la mano de obra. A esto hay que sumar los costos adicionales para que las unidades funcionen como renta turística”, señaló Sosaya. La demanda de propiedades listas para el turismo impulsó que la calidad constructiva de las nuevas viviendas compita con la de hoteles de categoría, aumentando los costos y la sofisticación de los materiales utilizados.
Con un crecimiento constante y una atracción turística indudable, el mercado inmobiliario en Bariloche parece mantener su tendencia en alza. Sin embargo, la migración de familias y la estabilidad de los precios podrían desafiar a los compradores que buscan viviendas asequibles. “Los clientes buscan el factor oportunidad. El precio o que la inversión sea en pozo para que con el tiempo se revalorice”, dijo Aguirre.
A pesar de la inflación y las variaciones en el tipo de cambio, el financiamiento hipotecario volvió a ser una alternativa en Argentina, especialmente para aquellos que buscan comprar propiedades en zonas de alta demanda como Bariloche. Desde abril de este año, algunos bancos en el país reactivaron los créditos hipotecarios UVA, una opción que ofrece condiciones de pago que dependen del valor de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), indexada por inflación.
Entre las entidades que otorgan créditos hipotecarios se encuentran el Banco Hipotecario, Banco Santander, Banco Nación, HSBC Bank Argentina S.A., Banco Macro y Banco de Galicia. Estas instituciones suelen financiar hasta un 70% del valor de la propiedad, aunque algunas, en circunstancias particulares, pueden llegar a cubrir hasta el 90%.
Además del valor de la propiedad, existen otros gastos que deben contemplarse al adquirir una vivienda en la provincia de Río Negro. Entre estos se encuentran los costos de escritura, honorarios de la escribanía, y certificaciones e informes adicionales. Los honorarios inmobiliarios representan otro costo relevante, ya que en la mayor parte del país equivalen al 3% del valor total de la propiedad tanto para el comprador como para el vendedor. "Más o menos, en porcentaje, tienen que contar con un 16 o 20 porciento más del valor de la propiedad", indicó Aguirre.
Para los inversores y familias que buscan una propiedad en Bariloche, estos gastos adicionales pueden sumar una cifra considerable, impactando en el presupuesto final. “Los compradores de departamentos céntricos suelen ser inversores que buscan generar renta permanente o turística”, explicó Aguirre. En cambio, quienes adquieren terrenos son, en su mayoría, familias que aspiran a construir su primera vivienda en la región, apostando al crecimiento del entorno y a la posibilidad de establecerse en una ciudad en expansión.
Con la llegada de nuevos residentes y el sostenido interés de los inversores, el mercado inmobiliario de Bariloche se proyecta estable, con expectativas de una demanda creciente en los próximos años. No obstante, la fluctuación económica y la influencia de factores externos como la inflación y el acceso al financiamiento pueden jugar un papel importante en los movimientos del mercado.
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